记者 张敏 北京报道

导读

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

某知名房企的福州地方大员王鹏（化名），正陷入今年以来最忙碌的时刻。“一边做营销方案，一边准备竞标材料。”王鹏说，区域公司的销售重心被安排在上半年，同时还有繁重的拿地任务，其工作强度远超“996”。

王鹏的工作状态，堪称房企近期表现的缩影。在市场下行期，房企纷纷开始“抢收”。公告显示，今年前4月，大中型房企的销售额普遍上涨，其中二线房企涨幅明显。

与此同时，房企的投资热情也开始恢复。4月以来，土地市场延续了一季度的热度。多个城市出现土地交易旺盛的局面，“马拉松式”的多轮竞价屡见不鲜，高溢价、高单价地块开始出现。

分析人士认为，在市场下行期，“抢收”与“抢种”是房企的正常表现，预计随着投资热情的恢复，未来企业会在土地市场投入更大的精力。而由于调控政策持续施压，销售端的热度能持续多久尚存疑问。

二线房企继续冲规模

总体来看，今年3月以来的楼市“小阳春”，成色并不充足。机构数据显示，在3月份出现季节性反弹后，多数热点城市的热度未能持续到4月，但总体仍维持在高位。

拥有较大市场占有率的品牌房企，取得了不错的销售业绩。中原地产统计了28家已经发布业绩的房企显示，今年前4月，28家企业合计销售额为15426亿，同比上涨9.2%。

其中，万科在4月单月的销售额突破600亿，前4月实现2096.1亿元的销售规模，同比增长6.86%。碧桂园4月份单月权益合同销售金额约472.2亿元，同比有所增加，前4月实现销售1672.3亿元，由于统计口径不一，无法与去年同期做对比。有机构认为，碧桂园在前4月的销售业绩有所下滑。

恒大前4月实现销售1779亿元，同比下滑了16.2%。融创实现1189亿的销售额，增长11%。

第二梯队房企的表现相对平稳，但部分企业也表现出较好的增长势头。金地、旭辉、世茂前4月的销售规模均超过500亿，同比增幅超过三成。其中，旭辉、世茂在前4月的销售均价高于去年水平。

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

前4月大中型房企业绩普涨，除了整体市场交易规模处于高位外，还因为房企在2019年的销售目标仍然不低，且将业绩重心放在了上半年。王鹏向21世纪经济报道记者表示，鉴于市场下行的现状，集团要求上半年尽快出货，就其所在的福建区域而言，最好上半年完成年度销售目标的一半以上。

但也有部分房企出现销售乏力的情况，绿城、金茂、荣盛等企业在前4月的销售规模均低于去年同期。

分析人士认为，楼市调控政策持续深入，棚户区改造规模缩水，以及4月小阳春“爽约”，说明今年房地产市场反弹的动力不足。预计未来房企会继续“抢收”市场，但由于市场大势不甚乐观，企业全年交易规模很难有大幅攀升。

补库存动力仍足

土地市场同样不平静。在去年末融资闸门开启后，资金充裕的房企拿地的积极性明显提高，3月以来，土地交易热度明显上升，高溢价、高单价地块频繁出现。

根据中原地产的统计，截至5月9日，45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大，最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿，其中苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。

在部分城市，“马拉松式”的土地拍卖再度出现。5月9日，江苏徐州出让一宗位于东湖新城的住宅用地，总出让面积127亩。经竞价11小时后，由华润以总价9.13亿元摘得地块，楼面价4478元/平方米，溢价104.73%。

在这轮土地“牛市”中，二线房企同样是表现最活跃的一批。张大伟认为，这同样是规模效应的结果。“特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了抢地的主流企业。”

事实上，在严厉的土地供应政策下，今年热点城市的供地规模上涨并不明显。

根据自然资源部的要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

易居克而瑞认为，结合各城市实际消化周期来看，大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅有大连、厦门等少数城市存在供地计划“超标”的现象。

导致企业拿地积极性增加的原因，一方面在于融资闸门开启后，房企资金较为充裕，另一方面则是在连年高销售之后，房企的库存规模和去化周期都有所下降。

易居克而瑞指出，2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年，相较2017年末的4.6年有明显下降。其中，销售TOP30企业的去化周期均已降至4年以内，去化最快的TOP11-20梯队，仅为3.7年。“3到5年的去化周期，是房企的正常库存水平，但对于有意实现规模赶超的企业来说，这一规模还不够。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，但随着大中型房企的发力，小型企业的拿地难度将会加大，并进一步加剧行业的分化。

华泰证券指出，2018 年融资难度的增大以及下半年去化率的回落，导致房企的扩张意愿普遍有所下降。到2019年第一季度，龙头房企和中型房企的拿地强度明显上升，说明投资意愿增强。克而瑞也认为，按照“前松后紧”的惯有节奏，多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰，预计未来土地市场会出现供需两旺的情况。