图一：永成国际项目的宣传广告牌。

图二：消费者与开发商签订的试投资合同。

只需预付20万元以上购房款，年收益就能达到24%？日前，河南省驻马店市的李先生反映，某房产项目商铺推荐会宣称“创新试投资”模式，12个月包赚包退净赚24%。心动不已的李先生与开发商签订了试投资合同。房产试投资模式是否涉嫌非法集资？《中国消费者报》记者进行了调查。
宣称一年净赚24%
李先生告诉记者，他参与的房产试投资活动属于驻马店市遂平县永成·水岸国际项目。该项目由驻马店市永成置业有限公司（以下简称永成置业公司）开发，于2013年1月正式开工。今年1月16日，该项目包含的永成·国际广场发布了商铺推荐会暨商家签约仪式。
李先生说，永成置业公司在其商铺的宣传广告中称：“先试后买，不赚可退，创新投资模式，12个月净赚24%，到期不要可退。”“销售人员说，临街商铺最低投资额为30万元，商业综合体最低投资额为20万元。客户缴纳试投资资金后与开发商签订试投资合同，一年之后可选择购买商铺和放弃购买商铺。”李先生说，“如果选择购买商铺，公司将以本金的24%加本金并入购房款，也就是一年之后30万元抵房款（30万+30万元×24%）37.2万元，20万元抵房款（20万元+20万元×24%）24.8万元。若选择放弃购买商铺，开发商会以总投资的24%收益连本带利返还现金给试投资客户。”
该公司还推出了10年返租活动，宣称“若试投资一年期满后客户选择购买商铺，开发商除了将客户试投资金转为购房款，而且还在签订合同后，让客户享受总房款第1-2年8%、3-4年9%、5-6年10%、7-8年11%、9-10年12%长达10年的返租租约，待10年期满，商铺购买者可得到100%的本金收益”。
销售人员向李先生介绍说，在此10年租约期间，业主没有商铺的使用权，无论开发商经营盈利或亏损，与业主无关，仍会固定返还允诺给客户的返租比例。
看到如此诱人的投资收益，李先生与该公司签订了试投资合同。此后，李先生的一位律师朋友提醒他，试投资风险巨大，并且涉嫌非法集资。李先生赶紧找开发商要求退款，被告知合同没有到期，钱不能退。
涉嫌非法集资
日前，记者向驻马店遂平县永成·水岸国际项目售楼部咨询投资事宜，销售人员称，试投资活动已经结束。
针对李先生反映的问题，遂平县住建局办公室一位工作人员向记者表示，不清楚这个项目，不知道具体处理方案。遂平县处置非法集资活动办公室陈主任答复称：“目前我们没有接到市民有关这个项目的投诉，而对于非法集资案件，我们只是一个协调部门，没有执法权。只有当受害者向公安部门报案，达到一定程度，立案展开调查后才能对是否涉嫌非法集资定性。公安局立案是我们调查的基本前提。”
河南陈州律师事务所律师葛瑞接受《中国消费者报》记者采访时说，近年来，商业地产呈爆发式增长，部分房地产企业因为无法从银行等正规渠道融到资金，就采取“高息回购”“售后返租”等违法手段，从民间大量融资，来填补巨额的资金缺口。这种现金流非常脆弱，极易引发投资者挤兑，继而发生资金链断裂，从而导致消费者的投资无法变现。
同时，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。另外，根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌非法吸收公众存款罪。
审慎理性投资
据李先生反映，除“试投资”活动外，永成国际广场项目的销售人员还曾介绍称，现阶段商业综合体图纸已经出来，可排号直接确定铺位，内铺排号最低需预付5万元，外铺排号最低需预付10万元，待开盘购买时可最多抵预付款的24%，也就是说预付5万元抵6.2万元房款，预付10万元抵12.4万元房款。
李先生说，永成国际广场项目商业综合体项目预计2017年下半年才动工，目前并无真实的房源信息。近日，记者采访时看到，该项目的土地上还是一片荒草。
河南译达律师事务所律师王志勇表示，不管是排号费还是预约金，只要没取得商品房预售许可证，房地产开发商和房产销售公司所有的预约收费都是违法的。
郑州大学法学院副教授、经济法博士曹明睿表示，消费者购买正规住宅、商铺及车位，有权要求开发商或房产中介机构出具商品房预售许可证，并在房管部门核实该房地产项目的备案信息。购买非法销售的楼盘或者其他不动产，参与房地产商开展的高息融资活动，极易落入开发商的非法集资陷阱，严重的可能导致血本无归。
曹明睿提醒消费者，要增强风险意识，审慎理性投资。目前，房地产领域非法集资的模式主要有：房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、高额返租或回购，诱导消费者购买；房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，甚至是项目还没进行开发建设时，变相进行销售融资；房地产企业打着房地产项目开发等名义，直接或通过中介机构向社会公众集资。消费者如果怀疑自己参与的投资活动涉嫌非法集资，可向公安机关报案。
河南省消费者协会投诉部主任李汉生表示，公安机关、司法机关打击非法吸收公众存款和集资诈骗犯罪活动，追究犯罪分子的刑事责任，只能是一种事后惩罚手段。消费者要增强金融安全意识和法律意识，不要相信“保本保高收益”“随时可退”等承诺，因为当房地产开发商资金链断裂以后，这些承诺都将无法兑现。消费者在参与房产投资、签订相关合同时，要仔细辨别对方的担保方式，必要时请专业律师保驾护航，最大程度地保护资产安全，避免上当受骗。